מיסוי ירושה ומקרקעין: מס שבח, דירה בירושה ותנאי הפטור

האם יש מיסוי ירושה על דירה, ומתי היורשים משלמים מס שבח?

מיסוי ירושה: לפי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה מכירה, ולכן עצם קבלת הדירה אינה עסקת מכר. שאלת מס השבח עולה כשהיורש מוכר. מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה יכולה להיות פטורה ממס, אם המוכר הוא בן זוג או צאצא של המוריש (או בן זוגו של צאצא), למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, ואילו מכר המוריש בעצמו, המכירה הייתה פטורה ממס. בחוק יש גם תקרה לשווי המכירה.

בדיקת זכויות חינם התקשרו

בעמוד הזה (8)

קודם כול, משתתפים בצערכם. כשדירה עוברת בירושה, עולות לעיתים קרובות אותן שאלות: האם יש מיסוי ירושה, האם צריך לשלם משהו כבר עכשיו, ומה קורה אם המשפחה מחליטה למכור. ריכזנו כאן את מה שכתוב בחוק ובנייר עמדה של רשות המסים על הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ולצד כל עובדה מספר מקור שאפשר לבדוק. מה שלא מצאנו במקור רשמי, כתבנו במפורש שלא מצאנו.

מיסוי ירושה על דירה: האם ההורשה היא מכירה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע במפורש שהורשה איננה מכירה לעניין החוק⁷. החוק גם מבהיר שהורשה יכולה להיות בין על פי דין ובין על פי צוואה⁸, כך שהדבר נכון גם כשהשאיר המוריש צוואה וגם כשלא השאיר. המשמעות: לפי החוק הזה, המעבר של הדירה אליכם אינו נחשב מכירה. זה לא אומר שאין עלויות סביב הירושה; מה שהחוק אומר על חלקן מובא בהמשך.

האם יש מס על קבלת דירה בירושה?

לפי חוק מיסוי מקרקעין, ההורשה עצמה אינה מכירה⁷, ולכן קבלת הדירה עצמה אינה חייבת במס שבח לפי החוק הזה. שאלות המס עולות בדרך כלל בשלב מאוחר יותר, כשהיורשים מחליטים מה לעשות בדירה: להשאיר אותה בידי המשפחה או למכור אותה.

ומה לגבי מס רכישה? לא מצאנו במקורות הרשמיים שבדקנו תשובה לשאלת מס רכישה בירושה, ולכן איננו קובעים בנושא. אם השאלה נוגעת אליכם, כדאי לברר אותה מול רשות המסים או יועץ מס.

מס שבח בירושה: מה קורה כשמוכרים את הדירה

מכירה של הדירה על ידי היורשים היא כבר עסקה אחרת. לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שמוכר דירת מגורים מזכה זכאי לפטור ממס, אם מתקיים אחד המקרים שהסעיף מונה¹⁸. אחד מהם הוא מכירה של דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל בירושה, ובלבד שהתקיימו התנאים המפורטים בסעיף¹³.

רשות המסים מסבירה את הפטור הזה בנייר עמדה: הסעיף מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה¹, ומתארת את תכליתו כך: לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הדירה בפטור ממס².

שימו לב: רשות המסים מציינת שנייר העמדה מוגבל באופן בלעדי לעסקאות התחדשות עירונית¹⁴. לכן אנחנו נעזרים בו רק כדי להסביר את תכלית הסעיף. את התנאים עצמם הבאנו מנוסח החוק.

אין להסיק מכאן שכל דירה בירושה נמכרת בלי מס. הפטור מותנה בתנאים שכולם צריכים להתקיים יחד¹³. לפני שחותמים על חוזה, כדאי לברר מול רשות המסים או יועץ מס אם הפטור חל במקרה שלכם.

פטור ממס שבח על דירה בירושה: התנאים המצטברים

הסעיף בחוק מונה שלושה תנאים שכולם צריכים להתקיים¹³. אם תנאי כלשהו חסר, הפטור הזה לא חל. הסעיף מונה גם מקרים אחרים שבהם מכירת דירת מגורים פטורה ממס¹², ואת רובם לא בדקנו בעמוד הזה. גם כשכולם מתקיימים, יש בחוק מגבלות נוספות, שמפורטות מתחת לטבלה. אלה התנאים:

מי מוכר. המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן הזוג של צאצא שלו¹⁵. למשל בת או נכד של המוריש, או בן הזוג של בת או של נכד שלו.
כמה דירות היו למוריש. לפני פטירתו היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד¹⁶.
מה היה קורה אילו המוריש היה מוכר. אילו המוריש היה בחיים ומוכר בעצמו את הדירה, המכירה הייתה פטורה ממס¹⁷.

גם נייר העמדה מסכם אותם כשלושה תנאים עיקריים³: קרבת המוכר למוריש⁴, דירת מגורים אחת בלבד בבעלות המוריש⁵, והפטור שהמוריש עצמו היה מקבל אילו מכר⁶. בטבלה: מה קובע המקור בכל שלב.

שלב	מה קובע המקור	מקור
הדירה עוברת ליורשים	הורשה אינה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין	חוק מיסוי מקרקעין⁷
היורש מוכר דירת מגורים מזכה	יש פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, בכפוף לתנאים	חוק מיסוי מקרקעין¹³, רשות המסים¹
תנאי הפטור	שלושה תנאים¹⁵¹⁶¹⁷, במצטבר¹³	חוק מיסוי מקרקעין
תקרה לפטור	נכון להיום, כששווי המכירה עולה על 5,008,000 ש״ח, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה	חוק מיסוי מקרקעין¹⁹

מה עוד קובע החוק: תקרה, בקשה וחלק בדירה

תקרה לשווי המכירה. החוק קובע תקרה לפטור: נכון להיום, כששווי המכירה עולה על 5,008,000 ש״ח, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה¹⁹.
הפטור ניתן לפי בקשה. תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, שמוכר את כל הזכויות שיש לו בדירה מזכה, זכאי לפטור על פי בקשתו, והבקשה מוגשת במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק²²²⁰.
מכירה של חלק בדירה. אחד המקרים האחרים שהסעיף מונה: מכירה של חלק שהוא פחות מ-50% מהדירה, שהמוכר קיבל בירושה, בתנאי שלא מכר בפטור דירת מגורים אחרת מאותה ירושה²¹.

כמה דברים לא פירטנו בעמוד הזה: ההגדרה של דירת מגורים מזכה, מתי בדיוק מגישים את ההצהרה ובאילו טפסים, ואיך הסעיפים חלים כשכמה יורשים מוכרים יחד. בשאלות האלה כדאי לפנות לרשות המסים או ליועץ מס.

צו ירושה ורישום בטאבו

חוק הירושה קובע שהעזבון של אדם עובר ליורשים שלו עם מותו⁹. החוק מזכיר צו ירושה וצו קיום, ומונה את ההוצאות שלהם ואת הוצאות ניהול העזבון בין התשלומים שהעזבון נושא בהם, במידה שהן חלות עליו¹⁰.

לגבי רישום צו ירושה בטאבו, כלומר רישום הדירה על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין: את הפרטים המעשיים, כמו המסמכים, האגרות והמועדים, לא מצאנו במקור רשמי שבדקנו, ולכן איננו מפרטים אותם. כדאי לברר אותם מול לשכת רישום המקרקעין או מול עורך דין שמטפל בירושה. על השלבים של הוצאת צו הירושה עצמו כתבנו במדריך צו ירושה, שלב אחר שלב.

חובות העזבון: עד איפה אחריות היורשים

לפי חוק הירושה, עד שהעזבון מחולק, היורשים אחראים לחובות העזבון רק בנכסי העזבון¹¹. בין התשלומים שהחוק מונה מהעזבון מופיעים גם החובות שהמוריש היה חייב ערב מותו ושלא בוטלו עם מותו¹⁰. לכן, לפני שמחלקים את הדירה או מוכרים אותה, מומלץ לברר אם יש לעזבון חובות פתוחים. מה קורה אחרי חלוקת העזבון לא נבדק כאן, וכדאי לברר זאת מול עורך דין.

דירה בירושה: מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים למכור

ודאו מי היורשים ועל סמך מה: צו ירושה או צו קיום צוואה.
עברו על התנאים לפטור שפורטו למעלה, ובמיוחד על השאלה כמה דירות מגורים היו למוריש לפני פטירתו.
בררו אם יש לעזבון חובות פתוחים, לפני חלוקה או מכירה.
התייעצו עם יועץ מס או עורך דין לפני חתימה על חוזה מכירה, ובדקו מול רשות המסים מה חל במקרה שלכם.

אפשר לעבור על הרשימה הזו לבד ובקצב שלכם. אם תרצו קודם תמונה רחבה של הזכויות שמגיעות למשפחה אחרי פטירה, אשף הזכויות עובר על השאלות איתכם, בלי עלות. על מענק הפטירה מהביטוח הלאומי כתבנו מדריך נפרד על מענק פטירה.

כשרוצים ליווי בניירת שאחרי הפטירה

משפחות שמעדיפות שמישהו ירכז בשבילן את הבירוקרטיה יכולות להיעזר בשירות מיצוי זכויות בליווי. המדרגה הבסיסית עולה החל מ-₪690 כולל מע״מ, וכוללת בדיקה מול הביטוח הלאומי, פנסיה, מבטחים, קופות ומעסיק, והכנת מסמכים. מדרגה שכוללת גם הכנת ירושה, חשבונות בנק ורכב עולה החל מ-₪1,290 כולל מע״מ. שכר טרחת עו״ד אינו כלול. לפני כל עבודה מקבלים הצעת מחיר כתובה ומפורטת, ואת הפרטים סוגרים מול המתאם, בטלפון או בוואטסאפ.

שאלות נפוצות על מיסוי ירושה ומקרקעין

האם יש מס על ירושה?

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הורשה אינה מכירה לעניין החוק, בין שהנכס עבר על פי דין ובין שעבר על פי צוואה. לכן עצם קבלת דירה בירושה אינה נחשבת מכירה לפי החוק הזה. שאלות של מס עולות בדרך כלל כשהיורשים מוכרים את הדירה. מס רכישה בירושה לא נבדק כאן. כל מקרה שונה, ולכן כדאי לבדוק את המצב שלכם מול רשות המסים או יועץ מס.

האם יורש משלם מס שבח?

כשיורש מוכר דירה שקיבל בירושה, עולה שאלת מס השבח. מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה יכולה להיות פטורה ממס, אם מתקיימים יחד שלושה תנאים: קרבת המוכר למוריש, דירת מגורים אחת בלבד בבעלות המוריש, והפטור שהמוריש עצמו היה מקבל אילו מכר. בחוק יש גם תקרה: נכון להיום, כששווי המכירה עולה על 5,008,000 ש״ח, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה. את הפטור מבקש תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73. לפני מכירה כדאי להתייעץ עם יועץ מס.

מי זכאי לפטור ממס שבח על דירה בירושה?

לפי החוק, המוכר צריך להיות בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן הזוג של צאצא שלו. בנוסף, לפני פטירתו היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד. והתנאי השלישי: אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, המכירה הייתה פטורה ממס. הפטור חל על דירת מגורים מזכה, וכל התנאים צריכים להתקיים יחד. החוק מונה גם מקרים אחרים של פטור. ההגדרה של דירה מזכה לא נבדקה כאן, וכדאי לברר מול רשות המסים אם הפטור חל במקרה שלכם.

מה ההבדל בין קבלת הדירה בירושה לבין מכירתה?

קבלת הדירה בירושה אינה מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אינה עסקת מכר. מכירה של הדירה על ידי היורשים, לעומת זאת, היא עסקה לכל דבר, ובה עולה שאלת מס השבח. במכירה כזו ייתכן פטור, בכפוף לתנאים שמפורטים בחוק. לכן כדאי לבדוק את התנאים לפני שמחליטים למכור, ולא אחרי.

איך רושמים דירה על שם היורשים אחרי צו ירושה?

חוק הירושה קובע שעם מותו של אדם, העזבון שלו עובר ליורשים. החוק מזכיר צו ירושה וצו קיום, ומונה את הוצאותיהם בין התשלומים שהעזבון נושא בהם, במידה שהן חלות עליו. את הפרטים המעשיים של רישום הדירה על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין, כמו המסמכים, האגרות והמועדים, לא מצאנו במקור רשמי שבדקנו, ולכן איננו מפרטים אותם. כדאי לברר אותם מול לשכת רישום המקרקעין או עורך דין.

האם היורשים אחראים לחובות של הנפטר?

לפי חוק הירושה, עד שהעזבון מחולק, היורשים אחראים לחובות העזבון רק בנכסי העזבון. החוק מונה בין התשלומים מהעזבון גם את החובות שהמוריש היה חייב ערב מותו ושלא בוטלו עם מותו. לכן לפני שמחלקים או מוכרים דירה שהתקבלה בירושה, כדאי לברר אם יש חובות פתוחים. מה קורה אחרי חלוקת העזבון לא נבדק כאן, ולכן במקרה של ספק כדאי להתייעץ עם עורך דין.

צריכים מענה מסודר, מכבד ושקוף?

נשמח לעמוד לצד ועדי עובדים ומשפחות בכל שלב.